一个小区，同时有超过400套房源放盘，是什么概念？
但是，不同的小区有大有小，如何判断挂牌量高还是低？我们先了解一个概念——挂牌率，即挂牌总套数/总户数。如果超过5%，说明这个小区挂牌量较大，卖家之前竞争激烈，存在捡漏机会；如果超过10%，则意味着该小区二手处于滞销状态，大概率会降价，可以继续等待或大胆砍价。功夫君梳理了佛山贝壳上挂牌量超100套的小区，共计143个。其中，挂牌率超5%的小区，有107个，超10%的小区有18个，超15%的有2个。①本文所采用数据来自贝壳找房，并未囊括其他平台挂牌情况，必然存在偏差，仅供参考。②本文所统计挂牌与总户数，均统计住宅，不含车位、商业公寓、办公等物业，由于基数较大，不排除存在误差，仅供参考。③部分大盘会分组团统计，因数据样本覆盖面庞大，如有错漏实非我愿，敬请补充指正。在贝壳上，南海二手挂牌量最多，住宅已经超过3.4万套。
其中，挂牌量超100套的小区，南海有74个，挂牌率超5%的有59个，超10%的有10个，桂城、狮山、丹灶都有，多数是大盘。在当前环境下，大多数二手挂牌价都在下调，挂牌率较高的小区，降幅更明显。比如，万科金域中央，挂牌率超13%，有点意外。目前最便宜的房源集中在D区，就是被高架桥隔开的那个组团，最近成交一套三房总价不到200万，几乎跌回2020年。万科金色城市同步上榜，挂牌率也超10%，挂牌均价一年内下调了1700元/㎡。这个盘，前期投资客不少。南海万达华府，挂牌率也不低，超8%，今年笋盘辈出，成交倒也不错。考虑万达华府，多半都是冲地段和配套去的，至于品质，见仁见智。平洲也有几个大盘上榜，除了富丰君御挂牌率偏高，达到6.84%，其余几个都低于5%。
成交热门的二手小区，都在映月湖寰宇城附近，比如富丰新城，虽然楼龄不短，但社区大，园林好，出门就是新交通康怡公园站，接驳千灯湖。单是今年九月，该盘在贝壳上就卖出了26套，是平洲交投最活跃二手小区之一。一路之隔的姐妹盘富丰君御楼龄更新，配套同样成熟，小区整体挂牌均价比富丰新城更高，目前挂牌率也比较高，达到6.84%。里水上榜的挂牌百套小区挂牌率普遍偏高。比如金域缇香、绿地香树等挂牌率都在6%以上，这几个盘也是刚需上车里水城区比较容易的次新小区。榜单中挂牌率最高的，要数和顺大盘中信山语湖，超过15%。该盘今年在贝壳上的成交量只有五套，目前均价也降至1.44万/㎡左右。有过之而无不及的还有狮山，挂牌率超7%的比比皆是。其中，恒大城、绿地丽雅香榭花城、鸿业畔湖居、罗村时代倾城挂牌率全都超过10%，绿地丽雅香榭花城更是站上15.2%，单盘挂牌量就有368套，还有巨盘中恒海晖城与次新盘时代领峰，小塘二手挂牌量如此庞大，价格战在所难免。至于罗村，上榜小区虽然挂牌率也都超过5%，但整体偏低。尽管如此，价格战依旧猛烈。就拿近湖、近地铁站的公园一号来说，急售就要认清现实，自降身价。此前就有一套114㎡北向四房，装修新净，挂牌整整一年都没卖掉，后来自降62万，如今单价才1.56万/㎡。顺德在贝壳上的二手住宅挂牌量超过2.48万套，仅次于南海。先看北滘。顺德碧桂园是一个庞大社区，规模堪比小镇，产品多样，部分组团存在单独管理，所以这里也是分开统计。
桂澜山是一个单独组团，比较孤立，不在顺德碧桂园这个大社区里，价格也比较低，均价不到1.8万/㎡，挂牌率超过5%。正苑洋房和花园区的房子普遍是早期开发的步梯小高层，楼龄偏大，放盘多很正常。不过有些一楼带花园的小两房倒是蛮适合养老用，有兴趣的可以关注。美的君兰江山，北滘版的“千灯湖一号”，也是佛山少有的高尔夫大社区，挂牌率超过6%。
雅居乐英伦首府，虽然挂牌率超过9%，却是北滘新城今年交投非常活跃的二手小区之一。同样一套100平米三房，今年买要比去年至少省30万。深业城 ，二手挂牌率超过12%，而一手还有货在售，价格注定要内卷。再来看陈村。碧桂园印象花城，二手挂牌率超过10%，价格也降得比较厉害，一年内降幅有1500元/㎡。这个盘开盘吸纳了不少投资客，但周边配套、环境一直没起来。
广佛颐景园的挂牌率也是蛮高的，达到8%，挂牌均价同比降幅达到2900元/㎡，有点意外，知情的朋友欢迎评论区告知。佛山新城板块除了新城之光挂牌率偏高，其余都还正常。
大良五个上榜的小区挂牌率都超过6%，其中以万科金域滨江挂牌率最高，但挂牌价格还是相对稳定。容桂挂牌超100套的小区里，佳兆业金域天下最高，挂牌率超过10%，挂牌超过400套，内卷程度可想而知。虽然该盘均价还维持在1.1万/㎡，但贝壳上随手一搜8、9千的房源一大把，还都是毛坯，简直是修罗场。说到容桂，肯定绕不开凤凰湾。这个盘体量庞大，虽然挂牌率不算太高，但挂牌基数大，超过1800套（含公寓），二手内卷也相当严重。
挂牌量超过100套的小区上榜19个，其中挂牌率超过5%有12个。
祖庙板块，挂牌率超5%的只有东海国际，目前均价大约1.6万/㎡左右。不奇怪，城北次新小区真不少，除了东海国际，还有敏捷金谷、旭辉公元等，这两年放盘都会比较难，主因还是板块一手卷二手，而一手盘地段配套更好，产品品质也更优。对比下来会发现，张槎的小区挂牌率整体偏高，上榜的四个盘都超6%，其中两个超10%，分别是凤凰熙岸和融创望江府，也侧面印证了张槎一二手之间的价格战为何如此激烈。
| 融创望江府 图源贝壳
凤凰熙岸、望江府以及玖龙湾都属于智慧新城板块，这里也是张槎西部楼市中配套最为成熟、居住环境最优的地段。
这几个二手盘早期都吸引了不少投资客，尤其是望江府，收官前一度降至1.1-1.2万/㎡，吸纳了不少全款投资客，当年如何抢着买，现在就要如何抢着卖。
至于南庄，挂牌率超过5%的小区主要集中在绿岛湖板块，而且都不低。
翡翠公馆、檀悦和金茂绿岛湖挂牌率都超过7%，单是这三个盘，二手挂牌套数就超过650套。
| 保利翡翠公馆 图源贝壳
其中，翡翠公馆的挂牌均价同比降了有1000元/㎡的幅度，檀悦幅度更大，挂牌均价下调接近3000元/㎡，业主们这是向市场低头了。
贝壳在高明的覆盖范围比较少，所以三水高明就放在一起统计了。三水上榜的小区挂牌率拉差蛮大的，挂牌率最高的要数恒大御湖郡和帝景湾，都超过10%。土著萨姐说分析认为，帝景湾有七八年楼龄，早期业主以5、6千买入，自住较多。由于近期博源尚云府和碧桂园印象北江施工，会有噪音影响，加上新楼盘建设后会阻挡帝景湾部分江景，因此业主置换不奇怪。恒大御湖郡，挂牌率11.07%，当时广州投资客比较多，因为紧邻新动力广场和北江社区服务中心、图书馆，配套比较成熟，现在挂牌可能是投资客放盘。至于汇信华府，自住投资客都有，有部分两房户型，此前有香港客、珠海、中山过来买。之前有传出楼下商场整体转让的消息，放盘多大概率是投资客。
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